«Главное, чтобы высотные дома находились поблизости от станций метро»
В Москве перестало действовать правило о предельной высотности застройки до 75 метров. Как может измениться концепция развития города и на каких условиях отныне могут возводить небоскребы, выяснил «МК»
Постановление 2012 года «Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы», снижавшее высоту новых зданий со 100 до 75 метров, то есть до 25 этажей, должно было поставить крест на возведении небоскребов в Москве. Однако на каждое постановление всегда найдется свое исключение. И таких за время действия документа было много. По данным Единого ресурса застройщиков России, в Москве наибольшая доля новостроек приходится на дома выше 25 этажей — 55,1% от всей площади возводимого жилья. Строящихся домов высотой от 18 до 24 этажей в столице насчитывается четверть (25,6%), новостроек высотой 13–17 этажей — 12,2%. Впрочем, наши эксперты считают, что изначально решение об ограничении этажности в Москве было не совсем верным, что и подтверждает статистика.
Урбанист Илья Заливухин говорит, что на момент принятия документа горожане устали от точечной застройки, и им пошли на уступки, снимая социальную напряженность.
— Москва развивается по азиатскому сценарию, подобно Шанхаю, Гуанчжоу, Токио. Сделать равномерную застройку внутри МКАД в 5–9 этажей невозможно. Да и не нужно. Главное, чтобы высотные дома находились поблизости от станций скоростного внеуличного транспорта. Нет никаких проблем в том, чтобы строить 60- и даже 100-этажные дома в районах рядом со станциями метро, МЦК и МЦД. Пешеходная доступность не должна превышать десяти минут (800 метров), — считает Заливухин.
Качество дома в 26 этажей гораздо выше, чем дома в 25 этажей. Дело в том, что требования к 25-этажным домам такие же, как к пяти- или девятиэтажным. А вот по поводу зданий выше 25 этажей, согласно нормам и правилам, в силу вступают более строгие требования по количеству лифтов (например, не два лифта в подъезде, а шесть; мусоропровод в специально выделенном отсеке), уровню коммуникаций и т.д.
За последние полвека плотность столичной застройки выросла: с 3,2 тысячи квадратных метров на гектар до разрешенных нынче 30 тысяч «квадратов» на территории квартальной застройки. По данным «Индикатора рынка недвижимости», плотность новых проектов может достигать и 70 тысяч на гектар, поскольку параметры согласуются в ручном режиме.
— Еще недавно снижение плотности застройки столичного региона должно было стать одной из основных задач, — комментирует аналитик Олег Репченко. — Соответствующее положение содержалось в проекте «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2035 года».
Предполагалось, что в столице будет ограничен неконтролируемый рост плотности застройки и, как следствие, населения. Решить эту проблему планировалось за счет развития высокоскоростных магистралей и вывода ряда производств. Развитие магистралей состоялось, перемещение предприятий тоже. Однако в окончательной версии «Стратегии» задача по ограничению плотности столичной застройки уже не упоминалась.
— Россия в архитектурном плане консервативная страна, — говорит эксперт по недвижимости Константин Барсуков. — И я предвижу переживания граждан из-за возможного превращения Москвы в гиперперенаселенный город.
— Когда мы говорим про будущие небоскребы, важно понять, о чем идет речь: о жилых домах или о бизнес-центрах.
— В Москве, казалось бы, хватает офисных помещений. Покупай, арендуй — выбор большой, — отвечает Константин Барсуков. — Но основная причина в том, что Москва хочет вывести из центра офисы и тем самым разгрузить его, сделать более туристическим. Поэтому я сильно сомневаюсь, что новые правила коснутся центра Москвы.
В свое время Лужков принял программу «Новое кольцо Москвы» (к 2015 году в столице должно было появиться 200 небоскребов), которая провалилась.
— Сам по себе посыл создать «кольцо» был неправильным, — уверен Константин Барсуков. — Нужно создание кластеров, подобных «Москва-Сити», когда в одном месте находится несколько высотных зданий. Думаю, что появится три-четыре локации, где будут созданы деловые центры. И, скорее всего, они распределятся равномерно по столице, подобно частям света: один на севере, один на юге, один на востоке и один на западе.
— Сейчас Москва живет без стратегического генерального плана, поэтому трудно рассуждать, какие именно высотные здания появятся в столице. Для начала я бы рекомендовал проработать два фактора: определить, в каких зонах города можно строить небоскребы, и уточнить так называемые коридоры видимости, когда современное здание не должно загораживать храм или другой памятник. Иначе новые небоскребы будут стоять в самых неподходящих местах, — заключает Илья Заливухин.
