Массовый переход к приобретению квартир за «кэш» имеет экономическое обоснование
Аналитики рынка недвижимости отмечают новую тенденцию: покупатели все чаще приобретают жилье за наличные деньги. Таковых примерно 80%, оставшиеся 20% — заемщики. Год назад распределение было диаметрально противоположным: преобладали именно покупатели с ипотекой (80%), а «живыми» деньгами расплачивался лишь каждый пятый. Собеседники «МК» объяснили причины феномена.
В феврале спрос на вторичное жилье в Москве вырос на 10% по сравнению с показателями января. При этом доля реальных сделок держится на низком уровне: количество продаж на 30% ниже, чем в конце февраля 2023 года, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Ставки 17-18% и ежемесячные платежи по ипотеке, превышающие даже за скромный эконом-вариант 150-200 тысяч рублей, все еще остаются заградительными для большинства заемщиков. Однако часть покупателей, откладывавших приобретение жилья с момента повышения ключевой ставки, перестали занимать выжидательную позицию. «Жилье на вторичном рынке покупают в основном покупатели с «живыми» деньгами, а ипотеку берут только те, у кого есть большая сумма для первого взноса», — говорит руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. В любом случае на руках нужно иметь несколько миллионов рублей.
В то же время собственники, понимая текущую ситуацию, опасаются, что продажа квартиры затянется на месяцы, а цены начнут снижаться. Они все активнее идут навстречу покупателям и предлагают скидки. Средний размер дисконта в прошлом месяце составлял 10%. Год назад скидка на вторичное жилье редко превышала 5%.
Второй фактор увеличения спроса связан с предвыборным ажиотажем. Потребители боятся возможных негативных изменений в вопросах денежно-кредитной политики и торопятся вложиться в недвижимость, чтобы сохранить накопления. Подавляющее большинство покупателей приобретают жилье за наличку.
— Ипотечные сделки в сегменте вторичной недвижимости происходят все реже. Главная причина этого – очень высокая ключевая ставка и отсутствие льготных программ для приобретения вторичного жилья. Взять кредит на полную стоимость квартиры под 18% — на это сейчас идет очень малая часть клиентов, — говорит управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — В основном покупатели стараются максимум денег собрать наличными. Это могут быть средства от продажи другого объекта недвижимости, средства с банковских депозитов, возможно, часть средств из бизнеса – все для того, чтобы не брать дорогой жилищный кредит с внушительной переплатой. Однако доход большей части населения не позволяет легко и безболезненно для семейного бюджета сформировать сразу всю сумму для покупки жилья, поэтому общее число сделок со «вторичкой» тоже совсем невелико.
— По нашим оценкам, 80% покупателей вторичной недвижимости за наличные средства — это очень много, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. — Мы считаем, что новая тенденция может быть связана с популярностью такого способа оплаты среди инвесторов или желанием избежать сложностей с получением ипотечного кредита. В любом случае, это интересный факт, который говорит о специфике рынка недвижимости в Москве и предпочтениях покупателей.
Существует несколько причин, по которым люди предпочитают покупать недвижимость за наличные, продолжает Кирилл Кулаков.
Объем покупки жилья на вторичном рынке за «живые» деньги объясняется тем, что действующие программы льготной ипотеки не распространяются на этот сегмент недвижимости. Поэтому потенциальный покупатель стоит перед выбором – либо собрать всю нужную сумму, либо оформить ипотечный кредит по существующим ставкам. В первом квартале 2024 года они составляли 16,96%. Потенциальные покупатели не готовы принимать на себя финансовое бремя в виде ежемесячного платежа в 200 тысяч рублей.
Кроме того, приобретение на вторичном рынке проходят в основном в виде альтернативных сделок: продавцы квартир одновременно оформляют льготную ипотеку на современное жилье. Поэтому им важно оперативно получить деньги за продажу.
Есть и психологические факторы, которые тоже важны при совершении столь серьезных сделок. Продавцы, что неудивительно, предпочитают сделки за наличные, поскольку покупатель уже обладает необходимыми средствами. Очевидны и привилегии в переговорах: если предложение делается за наличные, продавцу легче согласиться на более выгодные условия, ведь ему не нужно ждать согласования ипотечного кредита. И, наконец, покупка за наличные подразумевает, что покупатель обладает достаточными финансовыми ресурсами, что может увеличить доверие продавца.
Политолог Илья Гращенков считает, что люди боятся обесценивания рубля после выборов, слишком много слухов ходит по этому поводу. «Купить доллары и евро сейчас проблема, и россияне стараются инвестировать во что-то, что имеет цену, — говорит эксперт. – Почему вкладываются во вторичное жилье? Да потому что покупать новостройки, которые либо еще на котловане, либо даже уже построенные, россияне боятся. В первом случае стройка может заморозиться, во втором – покупка может в дальнейшем стать дорогой в обслуживании, поскольку большинство сдаваемых домов – не жилой фонд, а апартаменты. Проще всего купить квартиру в старом доме. Ее стоимость будет расти в цене, а стоимость коммуналки невысока».
