Снижение доходит до 10-20%
Ограничения льготной ипотеки дали о себе знать достаточно быстро и весьма ощутимо. В Москве уже четыре месяца подряд наблюдается снижение средней стоимости квадратного метра в массовых новостройках. Но если прежде оно казалось незначительным и, возможно, случайным, то теперь, по итогам третьего квартала, налицо очевидная тенденция.
В некоторых районах «старой» Москвы цена новостроек упала с июня на 10-20%. «Рухнули» даже престижные «Аэропорт» и «Крылатское» — на 8% и 7% соответственно.
Эксперты рассказали «МК» об основных причинах падения стоимости жилья и дали прогноз до конца 2024 года.
Самый востребованный вариант — просторная «однушка»
Из 56 районов, в которых продаются новостройки массового сегмента, снижение цен от 1,1% до 20% по итогам третьего квартала наблюдалось в 28 районах Москвы, в 22 стоимость выросла, в остальных не изменилась, констатирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В отдельных жилых комплексах стоимость жилья рухнула на 30%.
Значительнее всего квадратный метр подешевел за три последние месяца в Центральном Чертанове, Лефортове и в Тропарево-Никулине — на 20%, 19,8% и 19% соответственно. В первом районе цена снизилась с 450 до 359 тысяч за «квадрат», во втором — с 469 до 380 тысяч рублей, в третьем — с 396 до 320 тысяч.
В Западном Дегунине стоимость метра упала с 392 до 339 тысяч (на 14%), в Южном Медведкове — с 348 до 304 тысяч рублей (на 12,9%), в Москворечье-Сабурове — с 418 до 367 тысяч (на 12,1%).
Можно идти по списку районов и дальше — смысл один и тот же. Массовый сегмент дешевеет, но покупатели не спешат нести деньги застройщикам. Даже те редкие покупатели, у которых эти деньги есть.
Основных причин долгожданного снижения цен — три.
Первая и самая очевидная. «В основном речь идет о районах, которые не входят в число наиболее престижных в Москве, особенно это касается юго-востока и юга столицы: мало какие районы в этих округах можно даже условно отнести к престижным, — говорит генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. — Массовое жилье, самое доступное по цене, сильнее всего пострадало от отмены льготной ипотеки и ужесточения условий семейной ипотеки».
Кстати, в третьем квартале средняя стоимость проданной квартиры на московском рынке массовых новостроек составила 16,4 миллиона рублей, средняя площадь жилья — 44 квадратных метра, продолжает Ольга Гусева:
— Это указывает на то, что наиболее востребованным вариантом остается большая однокомнатная квартира. Скорее всего, основные покупатели такого жилья — молодые семьи, использующие программы семейной ипотеки. Учитывая высокую стоимость квартиры, можно предположить, что в качестве первоначального взноса они часто используют средства от продажи старого жилья, что покрывает 30–50% стоимости новой квартиры.
Отмена субсидированной ипотеки снизила цены
Вторая причина снижения цен — невиданный дисконт от самих застройщиков.
— Максимальное снижение средней цены (минус 20%), зафиксированное в Центральном Чертанове, объясняется крупным дисконтом, установленным на реализуемые здесь проекты одним из застройщиков, — комментирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Что касается Тропарево-Никулина, в этом районе временно приостановлены открытые продажи дорогого по меркам данной локации «Клубного дома Full House». В Текстильщиках (минус 10%) снижение цены связано с новым предложением в единственном в районе проекте: в продажу вышли более просторные квартиры, «квадрат» в которых стоит дешевле.
В районе Аэропорт стартовал новый проект комфорт-класса с относительно невысокой средней ценой квадратного метра на котловане. В итоге стоимость «квадрата» снизилась с 533 до 481 тысячи рублей. Похожая ситуация в Крылатском — впрочем, цены в районе по-прежнему высоки: падение — с 790 до 732 тысяч.
Снижение в некоторых районах более чем на 10% объясняется пересмотром цен после отмены субсидирования ипотечных ставок от застройщика. Прежде стоимость метра была более высокой из-за комиссионного вознаграждения банку, добавляет Елена Чегодаева.
Основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова называет еще одну причину значительного снижения цен:
— Дело в том, что, когда в районе в продаже находится небольшое количество квартир, поступление любого нового лота в продажу или, наоборот, его снятие вызывает заметное колебание средней цены метра по району. Именно такая картина наблюдается в Лефортове и Южном Медведкове. В этих районах сейчас мало новостроек в продаже, поэтому так заметны любые изменения структуры предложения.
Так, в Лефортове средняя цена метра упала на 19,8%, поскольку продажи идут только в двух проектах новостроек. Плюс к тому в продажу вышел достаточно дешевый жилой комплекс, который реализуется на аукционе по средней стоимости метра 292 тысячи рублей.
В Южном Медведкове метр подешевел на 12,9%, потому что в районе мало новостроек в продаже, а кроме того — в реализацию поступили квартиры в проектах комфорт-класса с относительно низкой ценой метра.
Несколько иная картина в Москворечье-Сабурове. В третьем квартале в продажу в этом районе вышли квартиры в новом очень крупном проекте новостроек комфорт-класса. Цены на стартовых этапах строительства существенно ниже цен в уже существующем жилом комплексе. Отсюда и падение средней цены квадрата в районе.
Комфорт-класс был наиболее зависим от льготной ипотеки, и с ее прекращением застройщикам потребовалось предпринимать шаги по привлечению клиентов. Это — беспроцентные рассрочки, прямые скидки, субсидированная ипотека от застройщика и т. д., говорит Ирина Доброхотова.
До конца года ситуация с ценами, вероятно, останется неизменной: средняя стоимость квадратного метра продолжит снижаться, но это не будет резким падением, считает Ольга Гусева: «Застройщики будут осторожно регулировать предложение, вводить скидки и индивидуальные условия покупки, чтобы поддерживать цены на относительно высоком уровне. Возможны изменения, связанные с регулированием рынка. Власти активно обсуждают новые программы поддержки спроса через ипотеку. Ожидается что-то вроде ипотеки для ценных специалистов, например, работников бюджетной сферы».
— Цены на новостройки будут колебаться на 1% в ту и другую стороны, так как из-за отсутствия дешевой ипотеки спрос сейчас невелик. С другой стороны, конец года — всегда активный сезон на рынке недвижимости, и покупателей может подстегнуть ожидания дальнейшего повышения ключевой ставки, — полагает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Застройщики продолжат устанавливать скидки на широкий пул квартир. До конца ноября может наблюдаться ажиотажный спрос на семейную ипотеку, прогнозирует Руслан Сырцов.
