Самые сложные случаи — это «сталинки», признанные памятниками архитектуры
Одно из бесспорных достижений последнего времени в Москве — отработанная и хорошо регламентированная технология капитального ремонта жилого фонда. Она хорошо показывает себя на советских серийных домах индустриальной постройки, для которых и разрабатывалась. Однако многочисленные обращения читателей «МК» показывают: с домами, к которым нужен индивидуальный подход, технология иногда буксует. К таким домам, похоже, относятся и парадные многоэтажки сталинского периода, включая знаменитые высотки.
Построенные по индивидуальным проектам дома, которым исполнилось сейчас 70–90 лет, действительно требуют особого подхода, причем сразу по нескольким причинам. Во-первых, строительные технологии «доиндустриальной» эпохи (деревянные перекрытия, обилие лепного декора, обветшавшие балконы) диктуют иной, чем для стандартной девятиэтажки, подход к ремонту. Во-вторых, некоторые из «сталинок» уже признаны объектами культурного наследия, а закон в этом случае требует особого проекта (а зачастую и полномасштабной реставрации вместо ремонта).
Наконец — и это, пожалуй, самое главное, — в домах с историей, где изначально жили совсем не рядовые советские граждане, сами жители знают цену своей лепнине, лифтам, карнизам и фасадам. И придирчиво смотрят на то, как делается ремонт, требуют от подрядчиков соответствия куда более жестким, чем обычно, критериям. Получается этакая битва за сохранение «индпошива» конкретного дома, которая ведется с переменным успехом, зачастую по нескольку лет. Одно хорошо: чаще всего компромисс все-таки удается найти. Впрочем, нынешние истории читателей «МК» пока в большинстве своем не завершены.
Тишина за Рогожской заставой
Дом 1928 года по адресу Авиамоторная ул., д. 49/1, — один из первых корпусов так называемой Дангауэровки, рабочего поселка из более чем 20 корпусов, построенного группой архитекторов-конструктивистов на месте пустыря, заполненного чем-то вроде бразильских фавел — землянками, времянками, хижинами рабочих близлежащих фабрик. Обитатели этого самого, с позволения сказать, жилья и переехали в первый из новых домов соцгорода.
«К новому дому со всеми удобствами (пусть здесь и были поначалу коммунальные квартиры) относились с трепетом», — вспоминает жительница дома. Сменилось, конечно, несколько поколений жильцов, но дом по-прежнему ценят и любят.
Как рассказали «МК» жители дома, история ремонта продолжается уже несколько лет. Работы начались в 2019 году (перед ковидом!). В первый же сезон субподрядчики — а это дополнительный повод к ворчанию жителей, ведь общее собрание собственников утверждало только генерального подрядчика, — разбили стеклопакет в одной из квартир при фасадных работах. А многие другие окна, к понятному неудовольствию хозяев, заляпали краской.
Затем работы надолго — на два года — прекратились, но леса не были разобраны, и в результате в доме ограбили несколько квартир, проникнув через окна. По словам жителей дома, в строительном городке при этом остались жить какие-то люди. Лишь в 2022 году был назначен новый подрядчик.
— Заявлен ремонт фасадов, балконов, — рассказывает жительница дома. — Технология ремонта не соблюдается, балконы до сих пор не сделаны. Некоторые работы успели провести летом 2023 года, но до завершения было все еще далеко. А в этом году практически до осени никакого движения не происходило. При этом в августе мы узнали, что откуда-то появилась подпись представителя нашего дома о приемке работ по фасадам еще в конце мая. Эта подпись попросту поддельная, мы не принимали эти работы.
По словам жителей дома, главная «задача», которую решает сейчас подрядчик, — обеспечить видимость того, что работы проводятся. На территории почти нет строителей, но несколько раз жители видели прораба, который пытался найти на объекте хоть одного рабочего. А уже в октябре этого года при обходе дома комиссией (в которую вошли жильцы дома, в том числе с архитектурным образованием) рабочие ловко переходили от одного балкона к другому вслед за комиссией.
— Наиболее вероятная причина происходящего — нехватка бюджета на адекватный дому ремонт, — предполагает председатель одного из московских ЖСК Наталья Сорокина. — Подрядчик выигрывает конкурс, предлагая максимально низкие цены. Субподрядчик же соглашается работать за те деньги, в которые можно с грехом пополам уместить ремонт панельной пяти- или девятиэтажки 1960–70-х годов, но кирпичные дома, причем довольно ветхие и индивидуального проекта, — совсем другая история. В результате деньги потрачены, хотя бы частично, работы не приняты, оператор пытается найти другого подрядчика. Проблему могли бы решить особые ставки на ремонт таких домов. Этот механизм вроде бы существует, но конкурсные процедуры все равно заставляют подрядчиков работать в условиях хронического дефицита средств.
От газа до забора
Еще одна «сталинка», на сей раз послевоенная, по адресу Дмитровское ш., д. 25, корп. 1, столкнулась с недоразумениями при ремонте газового оборудования. В этом году была задекларирована замена газовых плит в доме, при этом в течение трех недель в доме не было газа. Это заставило сильно поволноваться жителей дома, учитывая, что с владельцами многих квартир так и не удалось связаться, и в итоге замена с первого раза удалась лишь в одном подъезде из шести, и лишь в сентябре подрядчик вновь вышел на объект, работы продолжились.
На другом конце старой Москвы — в Хамовниках — жители дома начала 1950-х годов постройки столкнулись с тем, что коммунальщики неожиданно начали разбирать капитальный забор (ровесник дому), огораживающий небольшой садик рядом со «сталинкой». Территория формально в общедолевую собственность не входит, но благоустраивалась всегда вместе с домом и потому воспринимается как часть ансамбля. Ремонтники решили сделать «как проще» — по современным стандартам благоустройства подобных территорий. Благо еще в 2018 году были приняты постановления, ставящие вне закона заборчики вокруг газонов.
Однако дом на Фрунзенской набережной, в двух шагах от здания Минобороны, оказался ожидаемо «непростым», и жители в ответ мгновенно «атаковали» не только районную управу, но и префектуру. В итоге коммунальщики заявили, что ограда разбиралась только с целью ремонта (правда или нет, неизвестно), и пообещали всё вернуть на место. Как минимум большая часть исторической уже ограды осталась нетронутой. И на том, как говорится, спасибо.
Обе эти истории показывают, как важно быстро и грамотно обращаться с запросами и жалобами во все причастные к проблеме городские ведомства. Сплоченный коллектив жителей (среди которых в «сталинках» почти всегда находятся и бывшие или нынешние чиновники, и крупные артисты, и ученые), знающий, куда и как обращаться, способен на многое.
Высотка — дело штучное
Однако самые сложные случаи — те сталинские дома, которые признаны объектами культурного наследия (проще говоря, памятниками архитектуры). По нормам закона об охране культурного наследия капитальный ремонт таких домов требует реставрационного проекта, который реализуется квалифицированным подрядчиком под авторским надзором проектировщика. Однако такой подход выходит за пределы стандартной технологии (и конкурсных процедур), а потому здесь не все проходит гладко.
«Во-первых, авторский надзор был исключен из финансирования и проектно-сметной документации, — пишут в обращении в надзорные органы жители сталинской высотки на Красных Воротах. — Таким образом, научное руководство и авторский надзор за качеством выполнения «Проекта по реставрации и приспособлению ОКН», разработанного Генпроектировщиком ООО «МонтажСтрой», не предполагается осуществлять, а Генпроектировщик выведен из рабочего процесса. Это является прямым нарушением законодательства и нанесет значительный ущерб МКД, который является памятником архитектуры и ОКН».
Даже в акте открытия работ по объекту указана не «реставрация», а «капитальный ремонт многоквартирного дома», отмечают жители. А от имени собственников дома (можно представить себе стоимость собственности и, соответственно, масштаб ответственности!) акт подписал житель, не имеющий на то полномочий, выданных общим собранием.
Чем отличается ремонт от реставрации, жители высотки поняли сразу. «Было публично заявлено, что при капремонте с фасадов будет сниматься гранит, а стены будут отбиваться до кирпича, что противоречит утвержденной проектной документации, — пишут собственники квартир. — В предмет охраны входят и материал, и характер отделки фасадных поверхностей, архитектурно-художественная и декоративная отделка интерьеров комплекса, в том числе в жилых корпусах».
Небрежность по отношению к дому началась почти сразу: леса начали крепить прямо к фасадам, просверливая плиты белого бетона, входящие в предмет охраны. Видя такой «простодушный» подход, жители встревожились за лифты дома: а вдруг на них начнут вывозить строительный мусор и поднимать материалы наверх? Ведь специальные подъемники и рукава для мусора в смете не заявлены.
Обращение в прокуратуру города Москвы, Мосжилинспекцию, Департамент капитального ремонта почти во всех случаях, описанных здесь, дали свои плоды: на объектах прошли проверки, ремонт будет продолжен с корректировками. Хотя чем именно он обернется в конце этого сезона и в следующем году, не ясно: мы видели, что для ремонта сложных объектов лишний год не срок.
Остается надеяться на лучшее и действовать в ручном режиме, парируя неполадки в работах жалобами в надзорные органы. Похоже, жители «сталинок», где разница между стандартным капремонтом и необходимым «индпошивом», просто-таки вынуждены осваивать эти технологии.
