Покупка квартиры с целью получения прибыли часто основывается на эмоциях: понравилась планировка, впечатлил вид из окна, подкупил ремонт. Именно эти чувства заставляют инвесторов терять миллионы, выбирая объекты, которые кажутся привлекательными, но не приносят дохода. Профессиональный подход к подбору недвижимости строится на холодных цифрах и проверенных критериях, а не на влюбленности в картинку. О том, какие девять параметров помогут отделить выгодное вложение от эмоциональной ошибки, рассказал сооснователь Пролайф Инвест, эксперт по флиппингу и рынку недвижимости Аристарх Бабий.
«Главная ошибка при выборе квартиры для долгосрочного владения заключается в переоценке личного комфорта в ущерб рыночной логике. Чаще всего люди переплачивают за три вещи: большой метраж, который не будет востребован при перепродаже, эффектный вид из окна, чья надбавочная стоимость на вторичном рынке часто не превышает 10 процентов, и локацию с уже сформированной инфраструктурой, где цены достигли пика. Доходность объекта складывается не из того, что нравится сейчас, а из того, как изменится спрос через несколько лет. Ключевой принцип – покупать там, где пока нет школ, парков и метро, но они появятся. Именно рост спроса, а не статика, генерирует прибыль. В текущих условиях дисконт в 10-20 процентов от цен вторичного рынка считается хорошим показателем, а горизонт в пять лет – оптимальным для большинства стратегий», – поясняет сооснователь Пролайф Инвест, эксперт по флиппингу и рынку недвижимости Аристарх Бабий.
Три параметра, которые переоценивают, и один, который недооценивают
Чаще всего инвесторы переплачивают за площадь, полагая, что просторная квартира всегда выгоднее, хотя на рынке востребованы компактные варианты с эффективной планировкой.
Второй популярный соблазн – вид из окна: за панораму на воду или уникальный природный объект имеет смысл доплачивать не более 10 процентов, а за обычный высокий этаж с видом на город переплачивать не стоит, поскольку на вторичном рынке это не дает надбавки.
Третий пункт – выбор уже благоустроенного района с парками и развитой инфраструктурой, где цены уже заложили все преимущества, и дальнейший рост минимален. Вместо этого стоит обратить внимание на развивающиеся локации, где инфраструктура только формируется, а спрос будет расти вместе с ней, поскольку цена – это баланс спроса и предложения, и когда в районе появляются новые объекты, количество желающих жить там увеличивается.
Доходность, планировка и влияние шума
Рассчитать реальную доходность объекта непросто, поскольку она зависит от будущего роста цен, который невозможно предсказать точно, однако базовый принцип прост: прибыль считается как отношение заработанных средств к вложенным, пересчитанное на годовой период.
С точки зрения ликвидности, однокомнатные и двухкомнатные квартиры показывают отличные результаты, студии чуть уступают им, но в целом в Москве проблемы с продажей возникают редко, за исключением очень дорогих или нестандартных объектов.
Шумные магистрали и окна в окна соседнего дома значительно снижают стоимость и ликвидность, особенно в домах с высокой этажностью, где ликвидными оказываются только виды на город или зеленые зоны. Примером служит жилой комплекс «Энитео», расположенный на Севастопольском проспекте: там ликвидностью обладают лишь 30-35 процентов лотов – либо высокие этажи с видом на город, либо квартиры, окна которых выходят на рощу, тогда как все остальные варианты продаются значительно дешевле и надолго зависают на рынке.
Дисконт, растущие районы и отделка
Безопасным входом в сделку считается дисконт в 10-20 процентов от цены вторичного рынка, а в идеале – более 20 процентов, причем общая формула предполагает скидку 5-7 процентов за каждый год ожидания.
Стабильный рост демонстрируют развивающиеся районы: Новые Раменки, ЗИЛ, локация Спартака, Павелецкий кластер и Большой Сити, где цены опережают рынок и привлекают платежеспособных покупателей, тогда как дешевые локации редко становятся по-настоящему престижными.
Вопрос отделки зависит от сегмента: в бизнес-классе выгоднее покупать без отделки и делать ремонт самостоятельно, поскольку готовая отделка застройщика на 100 тысяч рублей за квадратный метр дешевле индивидуального ремонта, а в комфорт-классе готовая отделка оказывается настолько экономичной, что самостоятельный ремонт убивает всю потенциальную прибыль.
Доля недвижимости, юридическая чистота и горизонт
Недвижимость должна составлять минимум половину инвестиционного портфеля, а с возрастом ее долю стоит увеличивать до 70 процентов, поскольку это самый консервативный и надежный актив, который не обесценивается со временем.
Юридическую проверку лучше доверять профессиональным юристам, которые проверят продавца на вменяемость, банкротство, кредитную нагрузку и историю переходов права собственности, а также соберут все необходимые справки для признания покупателя добросовестным, чтобы в случае судебного разбирательства сделка не была оспорена.
Оптимальный горизонт владения – пять лет, поскольку за это время недвижимость не устаревает, а налог с продажи не взимается, но при наличии дешевой ипотеки срок можно увеличивать, чтобы не потерять выгодное кредитное плечо, которое трудно воспроизвести в новых условиях. В данном вопросе все индивидуально и отталкиваться стоит от конкретной ситуации.
Инфраструктура, типы жилья и главный запрет
Близость метро, парков, школ и торговых центров в уже сложившихся районах не добавляет доходности, а ее отсутствие с последующим появлением создает условия для роста спроса и цен, поскольку предложение внутри комплекса остается фиксированным, а количество желающих жить там увеличивается.
Среди типов жилья лучшую динамику показывают новостройки и свежая вторичка в развивающихся локациях, где застройщик продолжает осваивать территорию, тогда как старые дома без перспектив обновления не приносят прибыли. Апартаменты же следует категорически избегать: они не защищают от инфляции, полны рисков, связанных с юридическим статусом, и за последние годы показали наихудшую динамику среди всех сегментов, превращаясь в бесполезную инвестицию, которая не оправдывает даже вложенных средств.
Выбор инвестиционной квартиры требует умения смотреть на объект глазами будущего покупателя, а не собственными. Переплата за эмоции – самый частый и дорогой промах, который сводит на нет потенциальную прибыль. Холодный расчет и внимание к развивающимся локациям превращают недвижимость в надежный инструмент приумножения капитала.
