Уже имеющиеся предложено перевести в категорию жилья
Столичные власти приняли решение впредь не согласовывать строительство апартаментов. Об этом чиновники заявили в ходе Международного жилищного конгресса. Инициатива неожиданной не стала — еще летом застройщики жаловались на сложности при оформлении документации на апартаменты.
По словам чиновников, город получал много обращений от жителей апарт-комплексов по поводу нехватки инфраструктуры. Но разве люди не знали, покупая апартаменты, что будут обделены социальными льготами?
— Если речь идет о жалобах потребителей на невозможность пользоваться некоторыми объектами социальной инфраструктуры, то, скорее всего, эта информация не была им разъяснена до конца на момент приобретения недвижимости. Застройщик мог пообещать в рамках проекта создать собственную инфраструктуру, не выполнив при этом свои обязательства, — объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Потребители могут быть недовольны тем, что апартаменты комфорт-класса – это, как правило, масштабная застройка от двух до четырех корпусов (в отличие от точечной застройки бизнес- и премиум-класса), часть из которых покупается под сдачу в аренду или под коммерческую деятельность. В этом случае покупатели сталкиваются с проблемой не только регистрации. На апартаменты не распространяется, например, закон о тишине. Здесь люди могут заниматься бизнесом фактически в месте проживания.
Жители апартаментов — не совсем москвичи
— Чтобы понять логику правительства Москвы, следует напомнить, что в формате апартаментов на первичном рынке до последнего времени продавалась каждая десятая квартира. Люди активно покупали апартаменты в том числе потому, что они в какие-то периоды времени были на 30% дешевле стандартных квартир. Количество жилья в таком статусе в конце концов не могло не породить ряд проблем, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. — При всех индивидуальных особенностях, которые существуют при решении жилищного вопроса, есть общие проблемы, которые ощутили на себе жители.
Первый блок проблем – финансовый. Коммунальные платежи существенно выше – в среднем на 25%. Но в отдельных случаях — и на 50%. К тому же гораздо больше обходится налог на недвижимость. Поскольку апартаменты с юридической точки зрения не считаются жилым помещением, они облагаются налогом на имущество по ставке 0,5-2% от кадастровой стоимости. Владельцы классической квартиры той же стоимости платят аналогичный налог по ставке 0,1-0,3%. Для примера: за квартиру стоимостью 10 миллионов хозяин заплатит налог 10-30 тысяч рублей в год, а владелец апартаментов – 50-200 тысяч.
Поскольку в законах отсутствует само понятие апартаментов, у жильцов возникают сложности с определением долевой собственности на общее имущество в комплексе. Нет ограничения на взыскание по долгам, в отличие от квартир: если квартира — единственное жилье у человека, ее по закону не могут истребовать. При покупке апартаментов нет налоговых вычетов, нельзя использовать материнский капитал и программы господдержки.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются жители апартаментов, — отсутствие санитарных норм и требований. Поэтому после радостного новоселья обнаруживается плохая освещенность, недостаточная звукоизоляция, низкие потолки и прочие недостатки, доставляющие дискомфорт.
Наконец, остро стоит вопрос социальных льгот. Поскольку прописаться в апартаментах нельзя, их владельцы не получают по месту жительства бесплатные медицинские и образовательные услуги. Однако не все могут лечиться в частных клиниках, не говоря уже о том, что есть серьезные заболевания, которые сложно оплатить из собственного кармана. Не все водят детей в частные сады, которых, кстати, очень мало.
Московская прописка еще никому не помешала
Большая часть апартаментов, впрочем, – это лоты бизнес-класса, средняя цена которых почти сопоставима с ценами аналогичного класса квартир. Разница в стоимости совершенно небольшая, от 10 до 13%. Поэтому те, кто приобретает апартаменты бизнес- и премиум-класса, – обеспеченные жители, которые покупают второе или временное жилье, в том числе под сдачу в аренду, рассказывает Елена Чегодаева. Только небольшая часть апартаментов используется для постоянного проживания (от 20 до 30%). Поэтому здесь проблема социальной инфраструктуры, особенно муниципальных школ, детских садов в принципе не стоит. В комфорт-классе, наоборот, апартаменты нуждаются в социальной инфраструктуре. Это те потребители, которые как раз хотели сэкономить, покупая не квартиры, а апартаменты.
— Так ли важна в наше время московская прописка? Это зависит от дохода покупателя и от класса апартаментов, — рассказывает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — В премиальных и элитных комплексах московские льготы практически не важны, а в комфорт-классе их наличие играет существенную роль, но только в случае постоянного проживания. Ну а в принципе, регистрация в Москве — это хорошо. Ниже коммунальные платежи (например, если сравнивать с ближайшим Подмосковьем); возможны бонусы от города, в том числе надбавки к пенсиям. Конечно, всегда лучше, когда они есть. Но это важно именно в случае, если апартаменты – единственное жилье для постоянного проживания, а регистрация у покупателя не московская. Важный момент – возможность попасть в муниципальный детский сад и в первый класс школы.
Статус квартир захотят получать не все жильцы
Объявив о моратории на согласование проектов апарт-комплексов, власти Москвы предложили девелоперам там, где возможно, перевести уже возведенные или строящиеся апартаменты в категорию жилья. На словах звучит красиво. А на деле — получится ли превратить апартаменты в квартиры? Что для этого нужно — только ли оформить «перевод» на бумаге или достроить поблизости социальные объекты?
— Процесс перехода апартаментов в жилые помещения, безусловно, будет идти. Но предвижу сложности организационного характера, когда половина жителей одного дома получит статус квартиры, а вторая не захочет этого делать, — отвечает Кирилл Кулаков. — Что касается строительства социальных объектов, правовой основы требовать этого от застройщика у города нет. Так что проблема будет решаться, к сожалению, за счет средств московского бюджета.
— Известно крайне мало случаев, когда уже построенные апартаменты переводились в жилье. Это точечные примеры, — говорит Елена Чегодаева. — Городские власти предлагают изменить вид разрешенного использования площадок, которые имеют статус нежилых помещений. Однако это повлечет за собой большие расходы, которые будут ложиться в себестоимость строительства жилья. По нашим прогнозам, часть площадок под апартаменты будет использоваться под строительство офисов.
Официального запрета на возведение апартаментов (как, например, квартир площадью меньше 28 квадратных метров) городская администрация пока не ввела. Более того — все утвержденные комплексы будут построены без изменений.
***
По данным bnMAP.pro, на конец третьего квартала в старых границах Москвы на первичном рынке к продаже предлагалось 114 проектов апартаментов (156 корпусов), лотов в экспозиции – 7573.
За год количество проектов сократилось на 6% (в конце третьего квартала 2023 года был 121 проект). Число корпусов снизилось на 12,2% (было 180). Количество лотов в экспозиции уменьшилось на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (было 8566). Таким образом, отмечен устойчивый тренд на снижение апартаментов в продаже.
В 2024 году стартовали продажи только в семи новых проектах апартаментов в старых границах Москвы, при этом только один стартовал в сентябре, остальные – в первом полугодии.
За весь 2023 года продажи начались в 14 проектах апартаментов.
